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Baufinanzierung

Baufinanzierung

Re­du­zie­rung der Zins­last be­ste­hen­der Im­mo­bi­li­en­kre­di­te

Noch nie wa­ren Im­mo­bi­li­en­kre­di­te so güns­tig wie ge­genwärtig. Trotz­dem ha­dern der­zeit vie­le mit den re­kord­verdächtig nied­ri­gen Bau­zin­sen, weil sie die­se nicht um­ge­hend nut­zen können. Oft lau­fen die teu­ren Alt­kre­di­te noch über Jah­re und teil­wei­se wur­de vor ei­ni­gen Jah­ren ein Vor­rats­dar­le­hen ab­ge­schlos­sen, das jetzt zu ungüns­ti­gen Kon­di­tio­nen ab­ge­nom­men wer­den muss. In an­de­ren Fällen exis­tiert be­reits ein Bau­spar­ver­trag oder aber die pas­sen­de Im­mo­bi­lie soll erst in ei­ni­gen Jah­ren er­wor­ben wer­den.

Doch Kre­dit­neh­mer können in ver­schie­de­nen Fällen ih­re Zins­last durch pas­sen­de Maßnah­men nach­hal­tig re­du­zie­ren.

Ex­per­ten er­war­ten auf mitt­le­re Sicht stei­gen­de Zin­sen. Laut ei­ner Um­fra­ge der Da­ten­agen­tur Bloom­berg se­hen die Pro­fis die Sätze in ei­nem Jahr im Durch­schnitt um 0,70 Pro­zent­punk­te höher, ei­ni­ge rech­nen so­gar mit ei­nem An­stieg um bis zu 1,7 Pro­zent­punk­te.

Nach Be­rech­nun­gen der Uni Ham­burg ver­schen­ken Bau­her­ren in Deutsch­land rund 8 Mrd. Eu­ro, weil sie ih­re Im­mo­bi­li­en­kre­di­te nicht um­fi­nan­zie­ren. Und selbst wer nicht um­schul­den möchte oder erst in ei­ni­gen Jah­ren bau­en oder kau­fen will, soll­te tätig wer­den, um von güns­ti­ge­ren Zin­sen pro­fi­tie­ren zu können.

So funk­tio­niert die Um­schul­dung

Am ein­fachs­ten funk­tio­niert die Um­schul­dung bei Ver­trägen, de­ren Zins­bin­dung be­reits ei­ne länge­re Zeit be­steht. Nach zehn Jah­ren hat je­der Kre­dit­neh­mer ein Son­derkündi­gungs­recht. Dann kann man sein teu­res Alt­dar­le­hen mit sechs­mo­na­ti­ger Frist auflösen, oh­ne der Bank ei­ne Entschädi­gung für ent­gan­ge­ne Zins­ge­win­ne zah­len zu müssen.

Schwie­ri­ger ist es während der ers­ten zehn Jah­re ei­ner Zins­bin­dung. Da kommt es zum großen Teil auf das Ent­ge­gen­kom­men des Kre­dit­in­sti­tu­tes an. Denn be­steht kein be­rech­tig­tes In­ter­es­se des Kre­dit­neh­mers, kann die Bank ei­ne Kündi­gung auch ab­leh­nen. Die ak­tu­el­le Recht­spre­chung ermöglicht al­ler­dings in Ein­zelfällen ei­ne Kündi­gung des Dar­le­hens, so­fern das Kre­dit­in­sti­tut ei­ne feh­ler­haf­te Wi­der­rufs­be­leh­rung beim Ver­trags­ab­schluss ver­wen­det hat. Hier­zu be­darf es ei­ner ju­ris­ti­schen Über­prüfung des Ein­zel­falls, die wir ger­ne über ent­spre­chen­de Ex­per­ten in­iti­ie­ren.

Ei­ne Ehe­schei­dung oder ei­ne Zwangs­ver­stei­ge­rung be­gründen ei­ne vor­zei­ti­ge Auflösung des Kre­dit­ver­tra­ges, nied­ri­ge­re Zin­sen je­doch nicht. In der Pra­xis ist die Be­reit­schaft der Ban­ken zur Um­schul­dung sehr un­ter­schied­lich aus­ge­prägt.

Aber auch wenn die Bank ei­ner Um­schul­dung zu­stimmt, lohnt die­se nicht im­mer. Denn der Dar­le­hens­neh­mer muss sei­nem Kre­dit­ge­ber ein so­ge­nann­tes Auf­he­bungs­ent­gelt, auch Vorfällig­keits­entschädi­gung ge­nannt, zah­len.

Die Höhe der Entschädi­gung be­misst sich aus der Zins­dif­fe­renz zwi­schen Alt­kre­dit und ak­tu­el­len Markt­kon­di­tio­nen. Schließlich be­kommt die Bank das Bau­geld auf einen Schlag zurück und kann es ei­nem neu­en Kun­den nur zu den ak­tu­el­len Kon­di­tio­nen ver­lei­hen.

Den­noch kommt es oft zum Streit, weil die De­tails der Be­rech­nung un­ter­schied­lich aus­ge­legt wer­den. Al­ler­dings exis­tie­ren in­zwi­schen fes­te Re­geln, nach de­nen die Ban­ken die Entschädi­gung be­rech­nen müssen.

So müssen bei­spiels­wei­se Son­der­til­gungs­rech­te und mögli­che Til­gungs­satzände­run­gen bei der Be­rech­nung des Zins­scha­dens min­dernd berück­sich­tigt wer­den.

Ger­ne be­ra­ten wir Sie zu der Einschätzung der Höhe ei­ner mögli­chen Vorfällig­keits­entschädi­gung Ih­res Im­mo­bi­li­en­dar­le­hens.

Vorfällig­keits­entschädi­gun­gen sind für Ver­mie­ter steu­er­lich ab­setz­bar

Dar­le­hens­neh­mer soll­ten im Zu­ge ei­ner vor­zei­ti­gen Um­fi­nan­zie­rung of­fen auf die In­sti­tu­te zu­ge­hen. Oft ver­hal­ten sich die Ban­ken ko­ope­ra­tiv, um die Geschäfts­be­zie­hung fort­zu­set­zen.

At­trak­tiv kann ei­ne Um­schul­dung auch sein, weil die Vorfällig­keits­entschädi­gun­gen steu­er­lich ab­setz­bar sind. Ver­mie­ter können sie bei der Ein­kunfts­art „Ver­mie­tung und Ver­pach­tung“ als Wer­bungs­kos­ten an­set­zen. Das setzt al­ler­dings vor­aus, dass die ver­mie­te­te Im­mo­bi­lie nicht gleich­zei­tig veräußert wird.

Bei teils ver­mie­te­ten und teils selbst ge­nutz­ten Ob­jek­ten kann der auf den ver­mie­te­ten Teil ent­fal­len­de An­teil der Vorfällig­keits­entschädi­gung ab­ge­zo­gen wer­den.

For­ward-Dar­le­hen

Die per­fek­te Ver­si­che­rung ge­gen stei­gen­de Zin­sen auf dem ak­tu­el­len Ni­veau bie­ten so­ge­nann­te For­ward-Dar­le­hen. Da­mit können sich die Bau­her­ren, die einen Kre­dit erst in ei­nem oder ma­xi­mal fünf Jah­ren benöti­gen, die der­zeit güns­ti­gen Kon­di­tio­nen auf Vor­rat re­ser­vie­ren. Al­ler­dings eig­nen sich Vor­rats­dar­le­hen nur für Bau­her­ren, die in ei­ni­gen Jah­ren oh­ne ei­ne vor­zei­ti­ge Ablösung in­ner­halb der lau­fen­den Zins­bin­dungs­pe­ri­ode um­fi­nan­zie­ren wol­len oder be­reits ei­ne Im­mo­bi­lie er­wor­ben ha­ben und bald ei­ne An­schluss­fi­nan­zie­rung benöti­gen. Wer noch kein Ob­jekt ge­fun­den hat, kann kein For­ward-Dar­le­hen ab­sch­ließen, weil ein Kre­dit in der Re­gel ob­jekt­be­zo­gen be­wil­ligt wird.

Ger­ne ste­hen wir Ih­nen mit der Ex­per­ti­se un­se­rer Markt­ver­glei­che für ei­ne in­di­vi­du­el­le Be­ra­tung zur Op­ti­mie­rung oder (Neu-)Ge­stal­tung Ih­rer Bau­fi­nan­zie­rung zur Verfügung.

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