Baufinanzierung
Reduzierung der Zinslast bestehender Immobilienkredite
Noch nie waren Immobilienkredite so günstig wie gegenwärtig. Trotzdem hadern derzeit viele mit den rekordverdächtig niedrigen Bauzinsen, weil sie diese nicht umgehend nutzen können. Oft laufen die teuren Altkredite noch über Jahre und teilweise wurde vor einigen Jahren ein Vorratsdarlehen abgeschlossen, das jetzt zu ungünstigen Konditionen abgenommen werden muss. In anderen Fällen existiert bereits ein Bausparvertrag oder aber die passende Immobilie soll erst in einigen Jahren erworben werden.
Doch Kreditnehmer können in verschiedenen Fällen ihre Zinslast durch passende Maßnahmen nachhaltig reduzieren.
Experten erwarten auf mittlere Sicht steigende Zinsen. Laut einer Umfrage der Datenagentur Bloomberg sehen die Profis die Sätze in einem Jahr im Durchschnitt um 0,70 Prozentpunkte höher, einige rechnen sogar mit einem Anstieg um bis zu 1,7 Prozentpunkte.
Nach Berechnungen der Uni Hamburg verschenken Bauherren in Deutschland rund 8 Mrd. Euro, weil sie ihre Immobilienkredite nicht umfinanzieren. Und selbst wer nicht umschulden möchte oder erst in einigen Jahren bauen oder kaufen will, sollte tätig werden, um von günstigeren Zinsen profitieren zu können.
So funktioniert die Umschuldung
Am einfachsten funktioniert die Umschuldung bei Verträgen, deren Zinsbindung bereits eine längere Zeit besteht. Nach zehn Jahren hat jeder Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht. Dann kann man sein teures Altdarlehen mit sechsmonatiger Frist auflösen, ohne der Bank eine Entschädigung für entgangene Zinsgewinne zahlen zu müssen.
Schwieriger ist es während der ersten zehn Jahre einer Zinsbindung. Da kommt es zum großen Teil auf das Entgegenkommen des Kreditinstitutes an. Denn besteht kein berechtigtes Interesse des Kreditnehmers, kann die Bank eine Kündigung auch ablehnen. Die aktuelle Rechtsprechung ermöglicht allerdings in Einzelfällen eine Kündigung des Darlehens, sofern das Kreditinstitut eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung beim Vertragsabschluss verwendet hat. Hierzu bedarf es einer juristischen Überprüfung des Einzelfalls, die wir gerne über entsprechende Experten initiieren.
Eine Ehescheidung oder eine Zwangsversteigerung begründen eine vorzeitige Auflösung des Kreditvertrages, niedrigere Zinsen jedoch nicht. In der Praxis ist die Bereitschaft der Banken zur Umschuldung sehr unterschiedlich ausgeprägt.
Aber auch wenn die Bank einer Umschuldung zustimmt, lohnt diese nicht immer. Denn der Darlehensnehmer muss seinem Kreditgeber ein sogenanntes Aufhebungsentgelt, auch Vorfälligkeitsentschädigung genannt, zahlen.
Die Höhe der Entschädigung bemisst sich aus der Zinsdifferenz zwischen Altkredit und aktuellen Marktkonditionen. Schließlich bekommt die Bank das Baugeld auf einen Schlag zurück und kann es einem neuen Kunden nur zu den aktuellen Konditionen verleihen.
Dennoch kommt es oft zum Streit, weil die Details der Berechnung unterschiedlich ausgelegt werden. Allerdings existieren inzwischen feste Regeln, nach denen die Banken die Entschädigung berechnen müssen.
So müssen beispielsweise Sondertilgungsrechte und mögliche Tilgungssatzänderungen bei der Berechnung des Zinsschadens mindernd berücksichtigt werden.
Gerne beraten wir Sie zu der Einschätzung der Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung Ihres Immobiliendarlehens.
Vorfälligkeitsentschädigungen sind für Vermieter steuerlich absetzbar
Darlehensnehmer sollten im Zuge einer vorzeitigen Umfinanzierung offen auf die Institute zugehen. Oft verhalten sich die Banken kooperativ, um die Geschäftsbeziehung fortzusetzen.
Attraktiv kann eine Umschuldung auch sein, weil die Vorfälligkeitsentschädigungen steuerlich absetzbar sind. Vermieter können sie bei der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ als Werbungskosten ansetzen. Das setzt allerdings voraus, dass die vermietete Immobilie nicht gleichzeitig veräußert wird.
Bei teils vermieteten und teils selbst genutzten Objekten kann der auf den vermieteten Teil entfallende Anteil der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen werden.
Forward-Darlehen
Die perfekte Versicherung gegen steigende Zinsen auf dem aktuellen Niveau bieten sogenannte Forward-Darlehen. Damit können sich die Bauherren, die einen Kredit erst in einem oder maximal fünf Jahren benötigen, die derzeit günstigen Konditionen auf Vorrat reservieren. Allerdings eignen sich Vorratsdarlehen nur für Bauherren, die in einigen Jahren ohne eine vorzeitige Ablösung innerhalb der laufenden Zinsbindungsperiode umfinanzieren wollen oder bereits eine Immobilie erworben haben und bald eine Anschlussfinanzierung benötigen. Wer noch kein Objekt gefunden hat, kann kein Forward-Darlehen abschließen, weil ein Kredit in der Regel objektbezogen bewilligt wird.
Gerne stehen wir Ihnen mit der Expertise unserer Marktvergleiche für eine individuelle Beratung zur Optimierung oder (Neu-)Gestaltung Ihrer Baufinanzierung zur Verfügung.
« zurück
