Baufinanzierung

Til­gungshöhe als mögli­che Stol­per­fal­le

Niedrige Zin­sen und gleichzeit­ig steigende Haus­pre­ise ber­gen Ge­fahren, wenn der Im­mob­i­lien­er­wer­ber die Fin­an­zier­ung zu knapp kalkuliert. Im Ver­lauf steigender Zin­sen kann man so zum Zeit­punkt ein­er au­s­laufenden Zins­bindung schnell in fin­an­zi­elle Schwi­erigkeiten ger­aten.

Oft er­weist sich eine nicht in­di­vidu­ell durch­dachte Stand­ard­fin­an­zier­ung als un­flex­i­bel. Zu­wei­len über­schätzen ein­zel­ne Käufer auch ihre Einkom­mens­situ­ation. Und wer die niedrig­en Zin­sen zum Kauf nutzt, versäumt es häufig, mit ein­er ho­hen Tilgung die Schulden schnell abzuzah­len, um die Aus­wirkung steigender Zin­sen zum Zeit­punkt der An­schlussfin­an­zier­ung zu be­gren­zen.

Die Wahl der richti­gen Tilgung hängt vom Lebens­alter ab

Fin­an­zi­elle Sich­er­heit im Al­ter ist eines der häufig­sten Motive, war­um Menschen Wohnei­gentum er­wer­ben. Dam­it dieser Wun­sch auch wahr wird, soll­te die Im­mob­i­li­en­fin­an­zier­ung möglichst bis zum Ren­ten­al­ter getil­gt sein. De­shalb soll­te man da­rauf acht­en, dass Lebens­alter, Rück­zahlungs­dauer und gewählte An­fangstil­gung zusam­men­passen.

Ob ein Kred­it­nehmer 25, 35 oder 45 Jahre alt ist, kann für die Find­ung ein­er geeigneten Fin­an­zier­ungslösung entscheidend sein. Wer z. B. ein 200.000-€-Dar­le­hen zu einem Ef­fekt­ivz­inssatz von 1,3 % zurückführen will, braucht dafür mit der häufig üblichen Stand­ardtil­gung von 1 % gan­ze 64 Jahre, sofern nicht an­dere Mit­tel hierfür an­ges­part wer­den. Ziel kann es natürlich auch nicht sein, für den Leben­sun­ter­halt der Al­ters­vor­sorge einge­plante Mit­tel für die Tilgung der Im­mob­i­li­en­fin­an­zier­ung aufzub­rauchen.

Hohe Tilgung von An­fang an

Ver­ant­wort­lich für die lange Kred­it­laufzeit bei geringer Tilgung und niedrig­en Zin­sen ist die Mech­anik des An­nu­itätendar­le­hens: Sinkt der Zinsanteil an der mon­at­lichen Rate lang­samer, steigt auch der Tilgungsanteil nicht so schnell wie bei höher­en Zin­sen. Ein­zige Ab­hil­fe ist eine höhere Tilgung von An­fang an.

Ein Beis­piel:
Ein 25-Jähriger hätte bis zum Ren­ten­be­ginn 40 Jahre Zeit und könnte das Dar­le­hen da­h­er mit der ver­gleich­s­weise niedrig­en An­fangstil­gung von 1,91 % tilgen. Mit 35 Jahren darf die Rückführung des Im­mob­i­li­en­kred­its hinge­gen nur 30 Jahre, mit 45 Jahren bloß noch 20 Jahre dauern. Aus diesem Grund müssen Kred­it­nehmer diesen Al­ters ihre Dar­le­hen mit 2,73 % und 4,38 % tilgen, möcht­en sie bis zur Rente schulden­frei sein.

De­shalb em­pfehlen wir an­ge­henden Im­mob­i­lienei­gentümern, mehr­ere Dar­le­hensange­bote mit un­ter­schied­lichen Til­gungs­höhen durchzurechnen und dabei stets die Ges­amt­laufzeit des Dar­le­hens im Auge zu be­hal­ten.